Der Erwerb einer Immobilie kann heutzutage in vielen rechtlichen Erscheinungsformen über die Bühne gehen. Die Bauträgerbranche errichtet dabei Wohn- und Geschäftsräume und veräußert sie an Dritte – dies manchmal bereits in der Planungs- oder Bauphase.
Seit dem 1.1.2018 gilt nach der tiefgreifendsten Reform des Baurechts im BGB nun ein neues Bauvertragsrecht. Es wird erstmals gesetzlich definiert, was unter einem Bauträgervertrag zu verstehen ist. Mit ihm wird der Bauträger von seinem Kunden als Vertragspartner verpflichtet, auf eigenes Risiko und eigene Rechnung eine Wohnung oder ein Haus zu errichten und es zu einem Festpreis zum Eigentum seines Auftraggebers zu übertragen oder ein Sanierungsobjekt anzugehen (vgl. § 650u Abs. 1 S. 1 BauGB).
Bisher kursieren in der Branche, aber auch in der Praxis der Notare und Gerichte verschiedene Begriffe. Bisweilen wird im Vorfeld eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag abgeschlossen. Oft wird vom Erwerbervertrag oder schlicht von einem Kaufvertrag gesprochen, auch, wenn inhaltlich im Ergebnis Bauträgerei vereinbart wird und wenn die geregelten, komplexen Inhalte aus dem Bereich eines immerhin eigenständigen Vertragstypus dieser Bezeichnung oft kaum mehr Rechnung tragen. Schon diese Begrifflichkeiten werden sich künftig – nach der Gesetzesreform – sicherlich in der Praxis nach und nach ändern.
Wichtig ist aber über die Begriffe hinaus, dass mit den kauf- und vertragsartigen Inhalten des typischen Bauträgervertrags und mit den vielen Rechten und Pflichten, die bei der Abwicklung von Bauträgerprojekten eine Rolle spielen, richtig umgegangen wird. Kündigungs- und Widerrufsrechte prägen das moderne Bauträgerrecht dabei ebenso wie Anordnungsrechte des Bestellers oder die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung, die u.a. Obergrenzen für Abschlagszahlungen je nach Baufortschritt festlegt, die nun auch zivilrechtlich direkt über die neuen Bauvertragsnormen des BGB Geltung erlangt. Ferner kann die Bauträgerei auch mit den Regelungen des Wohnungseigentumsrechts kompliziert zusammenspielen.
Sowohl bei Fragen rund um Werklohn oder Kaufpreiszahlung als auch beim Auftreten verschiedener Baumängel oder bei der Insolvenz des Bauträgers können sich rechtliche Besonderheiten ergeben. Ob als Kunde auf Bauherrenseite (Besteller oder Käufer) oder als Bauträger, Bauunternehmen, Generalunternehmer oder Planer: jede vertragliche Gestaltung sollte wegen ihrer weitreichenden Folgen vom Fachmann überprüft werden: die Notare sind dabei zur Neutralität verpflichtet und nicht jede Regelung in notariellen Entwürfen wird den gewünschten Anforderungen in der Praxis oder den Erfahrungen im Umgang der Verträge vor Gerichten gerecht.
Und spätestens mit der tiefgreifenden Reform des Baurechts zum 1.1.2018 wurden die Rechtsfragen rund um das Planen und Bauen die Materie von damit ständig im Alltag mit Baurecht befassten Spezialisten – namentlich dem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
